🏠 Préparer son dossier acheteur
Avant de chercher une maison, votre dossier financier doit être solide. Au Canada, les banques exigent une stabilité prouvée et une capacité d'emprunt cohérente avec vos revenus.
✅ Conditions préalables
- 2 à 3 ans de revenus stables au Canada (newcomers : preuves d'emploi continues)
- Cote de crédit supérieure à 680 (idéal : 720+)
- Ratio dette/revenu inférieur à 44% (TDSR — Total Debt Service Ratio)
- Historique d'épargne régulière sur 3-6 mois minimum
📋 Documents à rassembler
| Document | Source |
|---|
| 2 dernières déclarations T1 | ARC / Mon dossier |
| Feuillets T4 des 2 dernières années | Employeur |
| Relevés bancaires des 3 derniers mois | Banque |
| NAS (Numéro d'Assurance Sociale) | Service Canada |
| Pièce d'identité avec photo | Permis / Passeport |
| Lettre d'emploi récente | RH employeur |
💰 Capacité d'emprunt
Règle simple : 4 à 5 fois vos revenus annuels bruts.
Exemple concret :
Revenu annuel = 80 000 $
Capacité d'emprunt = 320 000 $ à 400 000 $
Avec 60 000 $ de mise de fonds → propriété visée 380 000 $ à 460 000 $
🏦 Mise de fonds minimum (règles fédérales)
| Prix de la propriété | Mise de fonds minimum |
|---|
| Jusqu'à 500 000 $ | 5% |
| De 500 000 $ à 1 000 000 $ | 5% sur les premiers 500k + 10% au-dessus |
| Au-dessus de 1 000 000 $ | 20% obligatoire |
📑 Pré-approbation hypothécaire
Démarche gratuite auprès de votre banque ou courtier. Valable 60 à 120 jours. Elle vous donne :
- Le montant maximum que vous pouvez emprunter
- Le taux d'intérêt garanti pendant la période
- Une crédibilité auprès des vendeurs lors des offres
🔑 Astuce : Demandez la pré-approbation à 3 institutions différentes (votre banque + 2 courtiers hypothécaires) pour comparer les taux. Un écart de 0,5% sur 400 000 $ représente environ 12 000 $ d'économie sur 5 ans.
💸 Frais à prévoir EN PLUS de la mise de fonds
- Inspection : 500 à 700 $
- Notaire/avocat : 1 500 à 2 500 $
- Évaluation : 300 à 500 $
- Assurance titre : 300 à 500 $
- Taxes de mutation / Welcome Tax : 1% à 3% (variable par province)
🎁 Programmes pour première maison
RAP — Régime d'Accession à la Propriété
Retirer jusqu'à 60 000 $ de votre REER sans impôt pour la mise de fonds. Remboursement sur 15 ans.
CELIAPP — Compte d'Épargne Libre d'Impôt pour l'Achat d'une Première Propriété
Plafond 8 000 $/an (cumulable jusqu'à 40 000 $ à vie). Cotisations déductibles ET retraits non imposables. À cumuler avec le RAP = 100 000 $ disponibles libres d'impôt !
